Im Fokus: Real Estate Private Debt als "sicherer Hafen" - Michael Morgenroth im Interview mit The Property Post

Michael Morgenroth, CEO und Gründer der CAERUS Debt Investments AG im Interview mit The Property Post vom 19.05.2025: 

CAERUS Debt Investments ist der führende unabhängige Anbieter von institutionellen Real Estate Debt Investments in Kontinentaleuropa und gehört zu den Pionieren in diesem Marktsegment. Michael Morgenroth, Gründer und CEO von CAERUS, sieht „seine“ Assetklasse derzeit klar im Aufwind.

The Property Post: Im März hob der ehemalige EZB-Präsident Mario Draghi in seiner MIPIM-Keynote die zunehmende Bedeutung von Real Estate Private Debt hervor. Verstärkt die derzeit sehr erratisch wirkende Zoll- und Wirtschaftspolitik der USA diesen Trend?
Michael Morgenroth: Mit der US-amerikanischen Zoll- und Wirtschaftspolitik haben sich Unsicherheiten deutlich erhöht. Um Michael Hüther vom IW Köln zu zitieren: „Alles, was die USA zuvor attraktiv gemacht hat – Wissenschaftsfreiheit, Demokratie, starke Kapitalmärkte – geht verloren.“ Unseres Erachtens können sich der europäische Real Estate Equity Markt sowie der Debt Markt in dieser misslichen Situation als „sichere Häfen“ positionieren. Im derzeitigen Marktumfeld profitieren gerade alternative Kreditgeber wie Real Estate Debt-Fonds - und ihre Investoren - von historisch hohen Kreditmargen und der gleichzeitig begrenzten Marktliquidität. Zudem wirkt sich für Kreditnehmer die größere Flexibilität von alternativen Kreditgebern vorteilhaft aus.

TPP: Schlägt sich dieser Trend in einem gesteigerten Interesse deutscher Investoren und internationaler Anleger nieder?
MM: Mit einer Verdopplung des Marktvolumens innerhalb von acht Jahren bleibt der Markt für Private Real Estate Debt einer der am schnellsten wachsenden Immobilieninvestmentmärkte Europas.  Gemäß einer von INREV durchgeführten Befragung nationaler und internationaler institutioneller Investoren liegt Private Real Estate Debt mit einem Nettoanstieg von 34% auf Rang zwei der beliebtesten Immobilieninvestmentformen. Internationale Investoren schauen hierbei jedoch deutlich positiver auf Deutschland, während deutsche Institutionelle aktuell noch zurückhaltender sind.

TPP: Unterscheiden sich beide Investorengruppen hinsichtlich ihrer Erwartungen?
MM: Bei den Renditeanforderungen und auch bei den Anlagevolumina liegen die Erwartungen internationaler Investoren regelmäßig oberhalb der Erwartungen nationaler Anleger. Zudem beobachten wir, dass internationale Investoren in Deutschland tendenziell eher eine Makro-Strategie verfolgen. Dabei werden hochvolumige Anlageentscheidungen für den Sektor Real Estate Debt auf Wirtschaftsindikatoren, geopolitische Ereignisse, Zinssätzen, Inflation und Währungsschwankungen basiert, während nationale Investoren ihre Vermögensallokation und Anlageentscheidungen eher auf Basis einzelner Investmentopportunitäten mit entsprechend niedrigeren Volumina abstellen.

TPP: Für welche Darlehensnehmer ist Private Debt besonders geeignet?
MM: Die Finanzierung über Private Debt ist für solche Darlehensnehmer geeignet, für die insbesondere die schnelle und flexible Kreditentscheidung eines alternativen Kapitalgebers von Bedeutung ist. Darüber hinaus bietet sich Private Debt zur (Re-)Finanzierung von Objekten an, die auf Grund von Kapitalunterlegungsvorschriften beziehungsweise dem aktuellen Risikoappetit nicht in das Finanzierungsraster von Kreditinstituten passen – sei es wegen der Nutzungsart, der Positionierung der Immobilie in ihrem Lebenszyklus, deren Kapitaldienstfähigkeit oder aber auch auf Grund eines vom Darlehensnehmer gewünschten niedrigeren Eigenkapitaleinsatzes, der zu einem höheren Beleihungsauslauf führt. Unabhängig von dem zuvor Gesagten: Genau wie Banken haben Debt Fonds höchstes Interesse an einem störungsfreien Zins- und Tilgungsverlauf der vergebenen Darlehen.

TPP: Bei welchen Darlehensanfragen winken Sie tendenziell eher ab?
MM: Es gibt nur wenige Anfragen, bei denen wir als CAERUS eher passen. Diese entsprechen dann entweder nicht in dem Risiko-/Renditeprofil unserer Mandate und/oder stimmen nicht mit unserer Unternehmensstrategie überein. Dazu gehören beispielsweise. die Finanzierung von Landbankingobjekten (Finanzierung unbebauter Grundstücke mit fehlendem Baurecht), aber auch die Finanzierung von Pflegeimmobilien. Sicherlich ist im derzeitigen Marktumfeld die Finanzierung von Projektentwicklungen sowie die Vergabe von Mezzanine-Darlehen nicht „flavor of the Month“ Gleichwohl stehen wir bei passenden Rahmenbedingungen – dazu gehören die „richtigen“ Nutzungsarten wie  Logistik, Wohnen, studentisches Wohnen, aber auch Faktoren wie Vorvermietungs-/Vermarktungsstand, Baukosten- und Fertigstellungssicherheit, vorhandene ESG-Zertifizierung oder ausreichende Kapitaldienstfähigkeit – zur Prüfung einer Finanzierung im derzeitigen Umfeld bereit.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CAERUS Debt Investments AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025