Immobilienfinanzierungsmärkte: Ein Quantum Trost oder Golden Eye für Institutionelle Investoren?
Michael Morgenroth, CEO und Gründer der CAERUS Debt Investments AG schreibt im aktuellen REFD-Magazin zum Thema „Immobilienfinanzierungsmärkte – ein Quantum Trost oder Golden Eye für institutionelle Investoren“.
In vielen Regionen sind die Immobilienpreise auf den Investmentmärkten in den vergangenen 24 Monaten um bis zu 25 % gesunken – und dies trotz grundsätzlich stabiler Nachfrage auf den Mietmärkten.
Die Ursache für diesen Abschwung liegt primär in der Beendigung der Niedrigzinsphase und der starken Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB. Der daraus resultierende Rückgang der Kaufpreisfaktoren hat bei zahlreichen institutionellen Investoren deutliche Spuren in den Wertansätzen ihrer Immobilien-Investmentportfolios hinterlassen. Zudem hat eine große Reihe institutioneller Anleger Immobilienanlagen in der Niedrigzinsphase als Surrogat für festverzinsliche Wertpapiere genutzt und die Immobilienquoten deutlich erhöht. Da sich diese Quoten durch die Wertrückgänge der festverzinslichen Wertpapiere (aufgrund der Zinserhöhung) auch relativ auf unverändert hohem Niveau bewegen, hat dies den Appetit der institutionellen Anleger auf Immobilien-Neuanlagen nahezu zum Erliegen gebracht. Zugleich bieten nun Bondmärkte als Folge der Leitzinserhöhungen wieder attraktive Renditen. Dies führte als „Doppel-Wumms“ zu einer Nachfrageverlagerung institutioneller Investoren weg von der relativ illiquiden Assetklasse Real Estate hin zur liquiden Assetklasse Bonds.
Inzwischen bieten jedoch Immobilienanlagen wieder sehr gute Einstiegsmöglichkeiten, um attraktive immobilienkorrelierte Renditen mit einer sehr guten Rendite/Risiko-Relation zu erzielen. Im Bereich der Eigenkapitalinvestments sieht CAERUS Wohnimmobilien an etablierten zentralen Standorten aufgrund des allgemeinen Mangels an Wohnraum insbesondere in aufstrebenden Städten oder Regionen mit starkem Bevölkerungswachstum und überdurchschnittlicher Wirtschaftsleistung als besonders risikoarme Strategie an. Dies beruht auch auf der kleinteiligen Mieterstruktur, die hohe Cashflow-Sicherheit bietet, sowie der Tatsache, dass sich auf absehbare Zeit das knappe Angebot an Wohnflächen nur ausgesprochen langsam durch Neubauten (welche kaum kostendeckend erstellbar sind) erhöhen wird.
Den deutlich smarteren Weg, Immobilien-Exposure einzugehen, bieten jedoch Fremdkapitalinvestments, d.h. die Vergabe von Immobiliendarlehen. Hier lassen sich gegenwärtig attraktive Renditen erzielen. Dies liegt insbesondere an der deutlichen Zurückhaltung der Kreditwirtschaft, sich bei der Neuvergabe von Darlehen zu engagieren. Alternative Kreditgeber/Private Real Estate Debt Funds und ihre Investoren profitieren von der begrenzten Marktliquidität und historisch hohen Kreditmargen, indem sie ausgewählten Kreditnehmern Fremkapital zur Verfügung stellen. Bei vergleichbaren bis höheren Renditen gegenüber Eigenkapitalinvestments stellen Fremdkapitalinvestments die deutlich defensivere Anlage dar. Denn das vom Darlehensnehmer eingesetzte Eigenkapital reduziert als Sicherheitspuffer für den Darlehensgeber mögliche Wertverlustrisiken im Vergleich zum EK-Investment. Im Bereich der Finanzierungen bieten Whole Loans, d. h. erstrangig besicherte Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf von bis zu 75–80 %, eine besonders gute Rendite/Risiko-Relation.
Viele Investoren haben schmerzhafte Erfahrungen mit reinen Nachrangdarlehen gemacht. Whole-Loan-Strategien bieten Kapitalgebern aufgrund der erstrangigen Besicherung die Möglichkeit, im „Driver’s Seat“ Platz zu nehmen und entsprechenden Einfluss zu nehmen. Hierbei sind die zuvor genannten Nutzungsarten für Eigenkapitalinvestments aus Sicht der Finanzierer besonders attraktiv.
Zweifellos wird sich die derzeitige Marktlage, die Kreditgeber eindeutig begünstigt, langfristig wieder ein- pendeln. Kurz- bis mittelfristig ergeben sich aus dieser Situation jedoch attraktive Rahmenbedingungen für Real Estate Debt Funds. Auf der Anfang Oktober 2024 in München zu Ende gegangenen Immobilienmesse EXPO REAL war zumindest in der Kommunikation von Kreditinstituten deren wieder aufkeimende Finanzierungsbereitschaft wahrnehmbar. Ob und wann sich diese dann tatsächlich in Finanzierungsgeschäft niederschlagen wird, bleibt abzuwarten.
